Novo regime de residência fiscal do Uruguai reposiciona a compra de imóveis rurais entre investidores brasileiros

Em vigor desde 1º de janeiro de 2026, a Lei de Orçamento nº 20.446 mantém o tax holiday de 11 exercícios fiscais e redefine as condições de acesso para quem obtém residência sem cumprir os 183 dias de permanência. A Luxury Punta, imobiliária licenciada em Punta del Este, reúne o que o comprador brasileiro precisa avaliar antes de decidir.

Punta del Este, Uruguai — 6 de agosto de 2026. A decisão de morar no Uruguai deixou de ser apenas uma escolha de estilo de vida para famílias brasileiras de alta renda e passou a envolver também uma decisão patrimonial. Com a entrada em vigor da Lei de Orçamento nº 20.446, promulgada em 16 de dezembro de 2025, mudaram as regras aplicáveis a quem adquire residência fiscal uruguaia a partir de 2026 — e, com elas, o cálculo de quem avalia comprar uma propriedade no país.

O que mudou no regime fiscal a partir de 2026

As alterações alcançam apenas quem adquire a condição de residente fiscal a partir de 1º de janeiro de 2026. Quem já havia exercido a opção até 31 de dezembro de 2025 permanece sob as regras anteriores. Os pontos centrais do novo marco:

O tax holiday se mantém: o novo residente pode optar por tributar como não residente (IRNR) no exercício da mudança de residência e nos dez exercícios seguintes — 11 exercícios no total.

Como alternativa, segue disponível a opção de tributar IRPF à alíquota reduzida de 7% sobre rendimentos de capital mobiliário do exterior, sem limite temporal.

Quem obtém a residência fiscal por permanência efetiva superior a 183 dias por ano civil não precisa realizar nenhum investimento.

Quem acessa por outra via passa a precisar comprovar investimento no país: em imóveis, acima de UI 12.500.000 (aproximadamente US$ 2 milhões), ou em fundos de capital de risco, a partir de UI 625.000 por ano (aproximadamente US$ 100 mil), conforme regulamentação.

A partir de 2026 também passam a ser alcançados pelo IRPF os incrementos patrimoniais (ganhos de capital) de ativos no exterior, além dos rendimentos de capital mobiliário e imobiliário.

A Luxury Punta recomenda que qualquer decisão de mudança de residência fiscal seja avaliada previamente com assessoria tributária uruguaia, já que o enquadramento depende da situação patrimonial de cada família.

Custo de vida e adaptação: o que o guia da imobiliária registra

Segundo o guia para estrangeiros publicado pela Luxury Punta, o custo mensal estimado para um casal fica entre US$ 2.500 e US$ 4.000 em Montevidéu e entre US$ 3.500 e US$ 6.000 em Punta del Este, dependendo do bairro e do estilo de vida. Os planos de saúde privados (mutualistas) custam entre US$ 80 e US$ 200 por pessoa ao mês.

Para brasileiros, argentinos e paraguaios existe a via preferencial de residência permanente do Mercosul, com menos exigências documentais. O processo costuma ser concedido em prazo de 6 a 12 meses, e a cidadania uruguaia pode ser solicitada após três anos de residência (cinco para solteiros). O documento também aponta as contrapartidas: custo de vida acima da média latino-americana, inverno rigoroso no litoral, mercado de trabalho local reduzido e oferta cultural mais limitada que a das grandes capitais.

Chácaras e propriedades rurais: o segmento que ganha tração

Entre os compradores que buscam espaço, privacidade e terra produtiva, a procura se concentra nas chácaras do litoral e do interior de Maldonado e Rocha. O portfólio de fazenda à venda no Uruguai da Luxury Punta reúne atualmente cinco propriedades, com valores entre US$ 480.000 e US$ 1.950.000. Entre elas:

Chácara de 9 hectares em Laguna del Sauce, com piscina e açudes — US$ 1.950.000.

Propriedade de 17 hectares na Laguna de los Cisnes, com 200 metros de frente para a lagoa — US$ 850.000.

Casa em chácara na região de El Quijote, com quatro quartos — US$ 850.000.

Chácara com casa em Garzón — US$ 660.000.

Chácara El Rinconcito, em Rocha, com cinco quartos — US$ 480.000.

A oferta rural uruguaia se distingue por uma característica pouco comum na região: não há restrição de nacionalidade para a compra de imóveis, e o estrangeiro adquire com os mesmos direitos de um cidadão uruguaio, sem necessidade de residência prévia.

Declaração

"O comprador brasileiro que chega hoje ao Uruguai não está apenas procurando uma casa de veraneio. Está avaliando ao mesmo tempo onde vai morar, onde vai declarar seus rendimentos e onde vai alocar parte do patrimônio. Com o novo marco legal de 2026, essas três decisões passaram a estar mais conectadas do que nunca — e é isso que muda a conversa com o cliente." - Luxury Punta

Sobre a Luxury Punta

A Luxury Punta é uma imobiliária independente registrada em Punta del Este, Uruguai (agência imobiliária licenciada nº 2055), sem vínculo com redes ou franquias internacionais. Atua com compradores e investidores estrangeiros — em especial dos mercados brasileiro e argentino — no mercado de imóveis de alto padrão do litoral uruguaio, com portfólio de apartamentos, casas, chácaras, campos e terrenos, além de empreendimentos em fase de desenvolvimento em Punta del Este. A empresa mantém conteúdo informativo em português para estrangeiros sobre residência, residência fiscal e cidadania uruguaia.